Resumen
A la hora de vender una vivienda, el vendedor puede añadir el coste de la reforma al precio del coste del inmueble para el cálculo de la ganancia patrimonial y el pago de plusvalía en el IRPF. Recientemente AEAT ha adoptado nueva línea tributaria: desestimar sistemáticamente que esta posibilidad se la pueda aplicar el propietario, realizando miles de comprobaciones de los últimos ejercicios, con lo que bloquea la posibilidad de incorporar el coste de la reforma al precio de compra y reducir el pago del IRPF.
Tod@s cuando nos disponemos a vender una vivienda, podemos pagar menos de IRPF por la ganancia patrimonial si se ha efectuado reformas en la vivienda, pero hay que documentarlas muy bien a ojos de AEAT.
A la hora de vender una vivienda, el vendedor puede añadir el coste de la reforma al precio del coste del inmueble para el cálculo de la ganancia patrimonial y el pago de plusvalía en el IRPF. Recientemente AEAT ha adoptado nueva línea tributaria: desestimar sistemáticamente que esta posibilidad se la pueda aplicar el propietario, realizando miles de comprobaciones de los últimos ejercicios, con lo que bloquea la posibilidad de incorporar el coste de la reforma al precio de compra y reducir el pago del IRPF.
Para la Dirección General de Tributos las reformas/mejoras que pueden computarse en el valor de compra del inmueble para pagar menos impuestos, son aquellas renovaciones que han mejorado las calidades de la casa, como puede ser una reforma integral, pero como le anunciamos recientemente se rechazan sistemáticamente todos los recursos, entendiendo que en muchos casos ni se miran la documentación, rechazando cualquier intento del contribuyente de explicar detalladamente la reforma, por lo que el resultado es demoledor: los propietarios que vendan una vivienda tendrían que asumir el coste de la reforma sin poder sumarla al precio de compra para el cálculo de la ganancia patrimonial. Esto es algo que ya está afectando a las viviendas en alquiler cuyos propietarios pueden decidir no reformarlas dado que no podrán descontarse esa reforma en caso de venderlas.
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en una resolución de 25-9-2023 (00/00946/2020), recuerda la doctrina que sostiene desde hace años la Dirección General de Tributos sobre qué son obras de reparación y conservación y qué son obras de mejora, que sólo estas últimas aumentarán el valor de adquisición del inmueble, de tal manera que, en una futura venta, la plusvalía a pagar en el IRPF será menor.
Recordamos que actualmente la ganancia patrimonial tributa a tipo fijo según el importe (19%, 21%, 23% o 26%) y que se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición o compra y el de transmisión o venta de una vivienda. Ccuanto mayor sea el valor de adquisición, menor será la ganancia patrimonial y, por tanto, mayor el ahorro fiscal en el IRPF.
1.- Qué se considera una inversión y mejoras en la vivienda para conseguir una rebaja fiscal en el IRPF
La Administración tributaria viene consideran una inversión y mejoras de la vivienda lo que ha ido dictaminando el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), lo que entendemos es un error pues iguala a los contribuyentes con los empresarios o comerciantes. Según AEAT, las ampliaciones o mejoras deben entenderse como auténticas inversiones que redunden en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o en un aumento de la extensión o capacidad en otro tipo de bienes, tal y como se considera en el ámbito nuestro Plan General Contable, siendo tan solo estos costes en mejoras o ampliaciones del inmovilizado los que deben considerarse, en el ámbito del IRPF, como mayor importe del valor de adquisición.
En este sentido, el TEAC en su resolución del 26 de septiembre de este año permite considerar como obras de inversión y mejora las que, según la Ley del IVA, se consideren obras de rehabilitación y puedan aplicar el tipo reducido del 10 % previsto en dicha ley.
Así, se admitirían como inversiones y mejoras las siguientes obras:
- Obras de rehabilitación en quemás del 50% del coste total del proyecto se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
- Obras cuyo importe total exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación (En el caso se efectuará en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
- Obras de adecuación estructural que garanticen la estabilidad del inmueble. Ejemplo, obras de adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en tratamiento de pilares /forjados; de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante; la reconstrucción de fachadas y patios interiores; instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso discapacitados. Se recuerda que para AEAT únicamente la ampliación de la vivienda que aumente la superficie habitable se considera merecedor del referido tratamiento; las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.
- Obras conexas a las de rehabilitación. Se consideran las obras de albañilería, fontanería y carpintería destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios, y las obras de rehabilitación energética.
2.- Cómo actuar para que Hacienda dé por buenas las reformas en la casa
El principal consejo para demostrar ante Hacienda que las obras realizadas pueden reducir la ganancia patrimonial es mediante las pruebas. El contribuyente debe tener las pruebas (facturas, fotos etc.) que acrediten que las obras de reforma de la vivienda y hacerlo en el momento en que se están ejecutando las obras. No esperar a que Hacienda notifique el inicio del procedimiento de comprobación para recopilar y así acreditar gasto por gasto lo que es reparación y lo que es inversión o mejora.
Hay que documentar las obras mediante presupuestos y proyectos oportunamente desglosados, y en los que se incida en el carácter innovador de tales obras, en comparación con el estado originario del inmueble.
Evitar conceptos genéricos en las facturas y presupuestos, tratando de describir en qué medida los trabajos realizados sobre el inmueble mejoran la situación inicial, y la productividad del inmueble en comparación con la existente antes del inicio de obras.
Para finalizar cuando se traten de obras consistentes en demoler previamente la tabiquería existente, reorganizando totalmente las estancias y dependencias iniciales, dicho carácter innovador y mejora, debe centrarse, como ejemplo, en el incremento del número de habitaciones, cuartos de baños o incluso construcción de espacios antes inexistentes (ejemplo, cocina, si antes no existía), o ampliación de superficies de estancias concretas respecto a la inicial (baños o cocinas más grandes, etc.).
En la medida en que se reorganicen los espacios inicialmente existentes, mejorando sus prestaciones, el incremento de superficie en estancias como, por ejemplo, la cocina, o los cuartos de baño, podrá ser prueba de la reconstrucción de tales espacios, más que de su mera reforma, que sería gasto de conservación y reparación.
En cuanto a fotografías que muestren el antes y después, deben ser muy concretas y referirse a las concretas partidas del presupuesto, haciendo ver la innovación o mejora que se produce. Esas fotografías, como ha declarado el TEAC en resolución dictada en septiembre de 2023, deben tener un gran detalle y mostrar el resultado de las obras realizadas con claridad, incluso para alguien que no conozca el inmueble.
3.-Cómo reclamar en caso de que Hacienda exija devolver el beneficio fiscal
Una vez iniciado el procedimiento de comprobación de lo pagado en el IRPF por parte de AEAT, el vendedor de la vivienda reformada tendrá un plazo de alegaciones para tratar de convencer a la Agencia Tributaria de que no dicte liquidación.
Si a pesar de ello se dicta liquidación ésta se podrá recurrir en reposición, ante la AEAT, o acudiendo directamente al Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) . Si la reclamación ante el TEAR fuera desestimada, el contribuyente podrá ya acudir a los Tribunales Superiores de Justicia.
Durante todo el proceso se puede aportar pruebas que acrediten el carácter innovador y de mejora de las obras realizadas, o que rebatan lo afirmado por la Administración.
Interesante tener en cuenta que el recurso contra la liquidación no suspende la obligación de pago de la deuda. Por tanto, además de recurrir habrá que pagar la deuda, solicitar su aplazamiento o fraccionamiento, o pedir suspensión ofreciendo una garantía (aval o hipoteca inmobiliaria), con ello evita que la deuda entre en apremio e incremente en un 20%, a pesar de estar recurriendo.
4.-Estas son las obras de mejora que Hacienda no deja aplicar en el IRPF
AEAT se remite al artículo 13 del Reglamento del IRPF, que considera gastos de conservación y reparación los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, arreglo de instalaciones etc., y también los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad etc.
La Dirección General de Tributos considera desde hace tiempo que constituyen gastos de reparación y conservación, entre otros, las obras de sustitución del cuadro antiguo de electricidad, sustitución de ventanas antiguas, sustitución de tuberías antiguas y grifería, alicatado, solado del baño y cocina, sustitución parquet desgastado y colocación nuevo rodapié, reparación de puertas, pintura, retirada escombros a vertedero y limpieza final de la oficina, etc. Así lo expresa en resoluciones de 29-12-99 9-12-09 y 2-3-10.
La instalación de calefacción, ascensor, puertas seguridad y otros, que no existían, constituye una inversión o mejora y no gasto deducible. Además, cuando el inmueble cuente con instalación de calefacción, ascensor, puertas de seguridad, pero sea preciso sustituirlos, por razones de mantenimiento del uso normal, estas sustituciones no son mejora, sino gasto deducible. Así lo expresa en resoluciones de Tributos del 10-10-02 y 30-9-08.
En resumen, estas obras no aumentan el valor del inmueble, con lo que no se puede reducir la ganancia patrimonial en el IRPF.
Imagen de Mohamed Hassan formulario PxHere